Ik begrijp het niet: als het een gezamenlijk stuk is, is er toch geen sprake van censuur? Is het nou een gezamenlijk stuk of niet?

Interessant stuk op http://www.muzyq.com/userfiles/file/persberichten/Achtergronden_Oost_muzyQ.pdf

HET GAAT DE GOEDE KANT OP MET MUZYQ:
ondanks chaotische omgeving en kredietcrisis

Recente berichten in de media dat het niet goed zou gaan met muziekmakerscentrum muzyQ, gaan volledig voorbij aan de gestage groei van de afgelopen maanden én aan de werkelijk oorzaken van de opstartproblemen. Daarnaast lijkt iedereen te vergeten dat het project als een publiek-private samenwerking tot stand is gekomen. In de media verschenen onlangs verschillende berichten dat het zeer slecht zou gaan met muzyQ. Tengevolge van de problemen zou Stadsdeel Amsterdam Oost, dat garant staat voor de hypotheek op het vastgoed van het muziekmakerscentrum, een strop van miljoenen oplopen. De politieke discussie hierover liep onlangs zo hoog op dat de PvdA uit de coalitie stapte: de betrokken bestuurders zouden de stadsdeelraad onvoldoende hebben geïnformeerd of zelfs erger. Het Stadsdeel ziet zich nu genoodzaakt het pand te gaan kopen, teneinde zijn risico’s te beperken. Niet alleen wijken de aannames waarop dit besluit is
gebaseerd af van werkelijke situatie, het doet ook geen recht aan de gezamenlijke doelstellingen die het realiseren van deze innovatieve infrastructuur voor de muziekbranche mogelijk hebben gemaakt.
Het stadsdeel had de functie al in 2001 nadrukkelijk in het stedenbouwkundig plan voor het gebied laten opnemen vanwege de onderscheidende meerwaarde die het muziekmakerscentrum voor het nieuwe stadshart van Oost zou krijgen. Oorspronkelijk zouden de ontwikkelaars die het grootste deel van Oostpoort realiseren, ook het
muziekmakerscentrum bouwen. Maar toen die medio 2005 niet bereid bleken de principeafspraken met het stadsdeel hierover na te komen, was er maar één alternatief: de initiatiefnemers moesten de ontwikkeling en bouw op eigen kracht realiseren. Daarom werd
het ontwikkelrecht aan Orfeos Studio overgedragen met het uitdrukkelijke verzoek ‘alles in het werk te stellen om het muziekmakerscentrum te realiseren’. Omdat Orfeos Studio geen
kapitaalkrachtige partij is, was voor de financiering van de bouw een zekerstelling nodig, die – in lijn met de aard van de samenwerking - werd gevonden in een continuïteitsgarantie. In werkelijkheid behelst de garantstelling dat het stadsdeel gedurende 10 jaar tot een
maximum van €1,5 miljoen aan rente en aflossing per jaar moet bijspringen als en voor zover de beheersstichting van het gebouw (Stichting Orfeos Studio) niet aan haar verplichtingen kan voldoen. De Gemeente staat daarna voor een tweede periode van 10 jaar garant onder dezelfde condities. Zolang aan de garantieverplichtingen wordt voldaan, is de overheid niet verplicht het pand te kopen. Bovendien moet de stichting elke euro die de overheid uit hoofde van de garantstelling betaalt, terug betalen. Hoewel niet gangbaar, is de
constructie transparant en simpel. Toen hij werd bedacht en opgetuigd, ging niemand uit van de huidige economische crisis: de afspraken zijn ter goeder trouw tot stand gekomen. Het gebouw ligt sinds de opening medio 2009 ingeklemd tussen gigantische bouwputten omdat de omringende bouwprojecten meer dan twee jaar zijn vertraagd – onder meer tengevolge van de economische crisis. Doordat het muziekmakerscentrum slecht bereikbaar is én omdat de kredietcrisis ook de organisatieopbouw van muzyQ ernstig heeft bemoeilijkt, is de groei aanzienlijk later op gang gekomen dan oorspronkelijk eprognosticeerd was. Nu de reserves uitgeput zijn, is het moment aangebroken dat de garantie wordt aangesproken. Orfeos Studio meent dat het niet nodig is dat het Stadsdeel het pand in de huidige situatie
koopt. Het is niet alleen te duur, met een aankoop worden evenmin de opstartproblemen opgelost. Als de onderneming tijd en gelegenheid krijgt om de ingezette groei uit te bouwen, kan worden voorkomen dat de overheid onnodig op kosten wordt gejaagd. Orfeos Studio zoekt daarom de oplossing, bij voorkeur in samenwerking met het Stadsdeel, in herfinanciering van het vastgoed of in een overbruggingskrediet. De gezamenlijke doelstelling om van het muziekmakerscentrum een succes te maken, kan dan binnen afzienbare tijd worden bereikt. Het aangekondigde grondige onderzoek naar de gang van zaken rond de gebiedsontwikkeling van Oostpoort juicht Orfeos Studio ten zeerste toe.

Info: Stichting Orfeos Studio, tel 020 - 462 59 60: Chris de Jong, Robin Lemmers.

Achtergronden van de samenwerking tussen Amsterdam Oost(Watergraafsmeer) en de initiatiefnemers van het muziekmakerscentrum

Over de ontwikkelrol van Orfeos Studio:
Ontwikkelingscombinatie Polderweggebied (OCP) had een principeovereenkomst met het stadsdeel dat ze alle woningen, winkels en parkeergarages in het gebied zouden bouwen, maar ook de twee culturele voorzieningen: Danshuis Amsterdam en de invulling voor het voormalige Don Bosco???college. Dat laatste gebouw zou oorspronkelijk
worden gerenoveerd op basis van een plan uit 1999 van de initiatiefnemers van het muziekmakerscentrum (later: Orfeos Studio). De bedoeling was dat deze stichting het gebouw na renovatie zou gaan huren. OCP zou voor ontwikkeling, bouw en financiering/belegging zorg dragen.

Toen in februari 2004, na enkele jaren planontwikkeling en marktonderzoek, werd besloten dat het oude gebouw om saneringstechnische redenen toch gesloopt moest worden, kwam het idee in beeld om nieuwbouw te realiseren. De uitkomsten van een
haalbaarheidsstudie hiernaar, verricht in de daarop volgende maanden, overtuigde het stadsdeel, mede omdat er ook uitzicht was op een mogelijke financiering. Het stadsdeel, dat een grote meerwaarde van het muziekmakerscentrum voor het toekomstige gebied zag, verzocht vervolgens OCP en Orfeos Studio de ontwikkelingscondities met elkaar af te stemmen. Toen dit onderhandelingstraject na bijna een half jaar strandde, verzocht het stadsdeel Orfeos Studio formeel de ontwikkeling en bouw van het muziekmakerscentrum zelf te trekken.

Over de garantstelling:
Aangezien het stadsdeel het muziekmakerscentrum gerealiseerd wilde zien maar OCP zich terug trok, veranderden de risicoparameters: Orfeos Studio had geen eigen middelen of reserves. Teneinde een nieuw muziekmakerscentrum te kunnen ontwikkelen en bouwen, vroeg Orfeos Studio het Stadsdeel in 2005 een garantie te verlenen voor de continuïteit op het te realiseren vastgoed. De FGH Bank had op basis
van de eerste kostenramingen een operational lease financiering geoffreerd, waarbij uit werd gegaan van een overheidsgarantstelling van maximaal € 1 miljoen per jaar voor 25 jaar. Het bleek voor het Stadsdeel echter niet haalbaar om voor meer dan 10 jaar garant
te staan. Toen het principebesluit hiervoor door de stadsdeelraad was genomen, bleek er evenwel bereidheid bij de centrale stad te bestaan om voor een tweede termijn van nog eens 10 jaar garantie te verlenen.

Over de financieringsvorm:
Tijdens de twee daaropvolgende (ontwikkel???)jaren werd ook de financierings??? en garantstellingsconstructie verder uitgewerkt. Dit gebeurde in nauw (bilateraal en gezamenlijk) overleg tussen Orfeos Studio, de bank en afwisselend de hiertoe gemandateerde Concern Controller van het stadsdeel, verscheidene projectleiders van het Projectbureau Polderweggebied (later Oostpoort) en de Treasurer van de Gemeente. In de praktijk waren hierbij vanuit de overheid naast medewerkers van het projectbureau, uiteenlopende al dan niet gedetacheerde ambtenaren en externen bij betrokken (PMB, OGA later ook DMO, Concern Financiën Gemeente enz.). Overigens valt de organisatie van het Projectbureau Polderweggebied sinds medio 2005 rechtstreeks onder het Stadsdeel (voorheen aangestuurd vanuit het Project Management Bureau van de Gemeente). De oplossing werd gevonden in een hypothecaire financiering met continuïteitsgarantstelling van achtereenvolgens het Stadsdeel en de Gemeente, waarbij de garanten een hypotheekrecht verkregen. Aangezien de parameters ten opzichte van de initiële offerte van de FGH veranderd waren, kwam de bank na het ontwikkeltraject met een geactualiseerde definitieve financieringsaanbieding waarin het maximale
garantiebedrag voor de duur 20 jaar uitkwam op € 1,5 miljoen per jaar.
Op basis van het uitgewerkte bestek (met planning en stichtingskostenbegroting) en deze door partijen geaccordeerde aanbieding werd de garantieovereenkomst op 23 augustus 2007 ondertekend.

Over de exploitatieonderneming:
Aangezien de rol van de stichting was gewijzigd naar die van ontwikkelaar/beoogd vastgoedbeheerder, richtten de initiatiefnemers medio 2008 een exploitatieonderneming op die zich moest concentreren op het bedienen van de muziekmakersmarkt. Vlak voordat deze BV met ingang van september 2008, conform planning, gefaseerd zou starten met de voorbereidingen voor de opening, brak de kredietcrisis uit. De toegezegde fondsgelden vielen weg, de huisbankier trok zich terug
en de organisatieopbouw kon pas vlak voor de opening in uitgeklede vorm worden opgepakt. Er was geen budget voor marketing???communicatie, de middelen voor de beoogde inventaris waren ontoereikend evenals voor de aanloopkosten. Echter, als de initiatiefnemers in de zomer 2009 op grond hiervan hadden besloten níet
te starten, dan hadden niet alleen zij, maar ook het stadsdeel een driedubbel probleem gehad: een leeg gebouw in een leeg gebied, geen huurder en geen alternatief plan.

Over het risico:
In de praktijk betekent de continuïteitsgarantie dat het stadsdeel geacht wordt bij te springen indien en voor zover Orfeos Studio niet (volledig) aan haar verplichtingen zou (kunnen) voldoen, maar dat de stichting wel elke euro schuldig blijft aan het stadsdeel zodra hierop een beroep wordt gedaan. Ten tijde van het tot stand komen van de afspraken, wees alles erop dat het om een bijna theoretisch risico zou gaan: alle partijen waren overtuigd van de noodzaak en haalbaarheid van het project, de financiers waren toeschietelijk en verschillende bureaus hadden de plannen doorgerekend en kansrijk bevonden. Desondanks vond Orfeos Studio het van meet af aan wenselijk een extra miljoen mee te financieren als buffer voor het onwaarschijnlijk geachte geval dat het minder goed zou lopen dan voorzien. Die buffer is door een groot aantal niet te voorziene omstandigheden eerder aangesproken dan voorheen denkbaar was. In weerwil van sommige interpretaties van de constructie, is het feitelijke risico voor het stadsdeel € 1,5 miljoen maal 10, min € 1 miljoen (buffer), verspreid over 10 jaar, te
verminderen met inkomsten uit het pand. Zodra de hurende exploitatieonderneming (een deel van) de huur gaat betalen, wordt de garantie in afnemende mate aangesproken. Gezien de huidige groei – in weerwil van de omstandigheden – gaat het over het overbruggen van een tijdelijk probleem. Om die reden wordt ernaar gestreefd een overbruggingskrediet te verwerven, dan wel het vastgoed te herfinancieren.

Orfeos Studio/muzyQ 3 / 3 15 oktober 2010

Dat “in werkelijkheid” wat je daar vet hebt gemaakt is zeker interessant. Vooral omdat het stadsdeel tot nog toe exact hetzelfde zegt als Lemmers en toch vindt dat het gebouw moet worden gekocht in plaats van de garantstelling af te betalen.

Zoals we al eerder vaststelden is 1,5 miljoen ook helemaal niet haalbaar. Het muziekgebouw gaat nooit meer dan een paar honderdduizend per jaar opbrengen. Zoals we al eerder hadden uitgerekend op
http://www.grootoost.nl/index.php/site/comm/oorzaak_muziq_debacle_blijkt_wisseltruc_met_contracten/

Ik denk dat als ik een stadsdeel was, dat ik zeker niet 1,5 mln per jaar aan de bank zou betalen voor Sos. Omdat het moet voor de garantstelling, maar wat heeft het stadsdeel daar nou aan die garantstelling gehad dan?

was er maar één alternatief: de initiatiefnemers moesten de ontwikkeling en bouw op eigen kracht realiseren

Is sowieso een heel verbazende uitspraak. Er waren wel 70 oefenruimte-ondernemers in 1997. Die allemaal prima in dit gat hadden willen springen. Waarom is die opdracht zomaar ineens naar SOS gegaan? Is SOS zo goed dan? Uit de cv’s van de eigenaars, die eerder hier zijn geciteerd:
http://www.grootoost.nl/politiek/comm/verklaring_pvda_oost/
maak ík op dat die eigenaars helemaal niet zo veel verstand hadden van oefenruimtes. Niet zoveel als andere oefenruimte-ondernemers en die zijn er nogal wat.

Ik zie in de door het stadsdeel gepubliceerde stukken dat het Haalbaarheidsonderzoek van Sos is gedaan door Movisie (destijds onder de vlag van Motivaction).

Toevallig werkt daar nu Antoinette Tanja. Zij bleek in de periode 2002-2007 wethouder van cultuur te zijn, voor GroenLinks.

Misschien weet zij wel waarom Sos zo geknipt zou kunnen zijn voor het muziekcentrum, dat een aanbesteding niet eens nodig is.

En misschien weet zij ook hoe het kan dat het haalbaar is, want in onze bierviltberekeningen komen we geen van allen op een omzet hoger dan een paar honderdduizend euro per jaar uit. Daarmee zou je natuurlijk nooit die 1,5 mln per jaar af kunnen lossen.

Ik begrijp niet waarom de noodzakelijke check bij garantstaan nooit gedaan is. Wel lees ik in het feitenrelaas, http://oost.notudoc.nl/cgi-bin/showdoc.cgi/action=view/id=114219/type=pdf/Memofeitenrelaas27082010.pdf op pagina 11 het volgende:

8 november 2005 - Garantietoets College van B&W;Onderdeel van het afgeven van een continuïteitsgarantie is het voorstel ter goedkeuring voor te leggen aan het College van B&W;. De garantietoets van het College heeft betrekking op een garantie met een substantieel risico. Substantieel is in dit kader een risico van meer dan een miljoen euro wat de draagkracht van het stadsdeel Oost-Watergraafsmeer te boven zou gaan.
In een brief opgesteld door Projectbureau Polderweggebied, stadsdeel
Oost-Watergraafsmeer aan de wethouder Financiën van de centrale stad,
mevrouw L. Griffith staat: ‘ Na overleg te hebben gepleegd met de afdeling Treasury van de gemeente Amsterdam wordt in gezamenlijkheid de conclusie getrokken dat de voorgeschreven toets niet relevant is, omdat het risico voor het stadsdeel niet substantieel wordt bevonden. ‘

Men vond het niet relevant en het risico niet substantieel.

Maar het ging toen toch ook al over tientallen miljoenen?????

In april zegt die ambtenaar van het stadsdeel nog “volgens ons is er geen sprake van borgstellingen”, ik weet niet wanneer het tot het stadsdeel is doorgedrongen dat er volgens de bank en sos wél sprake is van borgstellingen.
Zolang als dat men daar is blijven denken dat het hier ging om een continuïteitsgarantie voor een lease-overeenkomst is dat niet is waar je een risicoanalyse voor hoeft te doen.

Het ging pas om miljoenen vanaf dat er onder het DB besluit van 21-8-7 een hypotheek ipv leaseovereenkomst bleek te zitten.
http://oost.notudoc.nl/cgi-bin/showdoc.cgi/ruid=161651395/action=view/id=114233/type=pdf/10._Offerte_200058238_16082007.pdf