Als belangstellend buitenstaander een vraag aan ZaZkia:

Kan de verwarring ook niet zijn ontstaan omdat er van de kant van SOS twee rechtspersonen bij betrokken zijn, de Stichting Orfeos Studio die formeel eigenaar is van het pand (tegen hypotheek) en de muzyQ-bv, die het huurt van de stichting en het exploiteert.

Dus dat het stadsdeel zowel garant moest staan voor de hypotheek als voor de lease?

Ik kan me ook voorstellen dat de eerste hypotheek betrekking had op het (bouwen van) het gebouw, en de tweede eigenlijk een verkapte subsidiëringsvorm: er werd een tweede hypotheek met de bank afgesloten waaruit exploitatie- en opstartkosten werden betaald, met stadsdeel als garantsteller. Maar nu begin ik waarschijnlijk wel erg sterk te fantaseren. ZaZkia, zou er iets in deze redenering kunnen zitten?

Vraag is inderdaad nu waar die 23 miljoen voor staan: voor bouwkosten of voor exploitatiekosten. In het laatste geval zou feitelijk een lening van 23 miljoen afgesloten kunnen zijn - met als schijnonderpand het gebouw, maar in werkelijkheid de garantstelling van het stadsdeel - om de muziekactiviteiten van SOS te financiëren. Dan vraag ik me wel af waar zich die 23 miljoen op het ogenblik bevinden - op wiens rekening - wat de begroting is die daarbij hoort en hoeveel er al van besteed is.

Kan dat geld door de Stichting niet gewoon teruggestort worden naar de bank en daarmee (tweede) hypotheek afgelost? En vervolgens gebouw verkocht?

Is die 23 miljoen niet een maximum dat betrekking heeft op exploitatiekosten; dus je zou het stil kunnen zetten en dan houden de exploitatiekosten op? En dan zou je het gebouw kunnen verkopen? Punt is natuurlijk wel dat je al een verlies hebt opgelopen omdat je het reeds geïnvesteerde geld deels niet meer terugkrijgt, maar dat zal een beperkt bedrag zijn.

Het gaat in ieder geval niet aan om voor dergelijke bedragen als noodlijdend stadsdeel garant te staan of te blijven staan.

Zie de site van het Stadsdeel:

Toelichting op gebeurtenissen

15 oktober 2010

Bij bewoners, ondernemers en geïnteresseerden in Oost leven veel vragen over de gebeurtenissen rondom muziekmakerscentrum MuzyQ. Het stadsdeel geeft op een aantal veelgestelde vragen antwoord.

1) Wat is het muziekmakerscentrum MuzyQ?
Het muziekmakerscentrum is een jaar geleden geopend. Het is een plek waar muzikanten en artiesten hoogwaardige oefenruimtes kunnen huren. Ook is er een grote zaal voor optredens en horeca. De gebruikers – van amateurs tot Caro Emerald en De Dijk – zijn enthousiast, maar helaas is de verhuur van ruimtes onvoldoende, waardoor het centrum in het najaar van 2010 in financiële problemen is gekomen.

2) Wat heeft het stadsdeel hiermee te maken?

In 2005 heeft de stadsdeelraad besloten om een bankgarantie af te geven voor het geval de ondernemers van muziekmakerscentrum MuzyQ de hypotheek niet meer zouden kunnen betalen. De eerste tien jaar stond het stadsdeel garant, de tweede tien jaar de gemeente. Hoewel in die tijd vrijwel niemand verwachtte dat de garantstelling daadwerkelijk zou worden aangesproken is dit op 1 oktober 2010 toch gebeurd.

3) Was de deelraad op de hoogte van de inhoud van de bankgarantie?

De deelraad heeft in 2005 ingestemd met een garantie van maximaal 9 ton per jaar ofwel een risico van 9 miljoen in tien jaar. Tussen 2005 en 2007 is het garantstellingscontract gewijzigd.  De deelraad is hierover niet actief geïnformeerd. Het risico groeide naar 1,5 miljoen per jaar (15 miljoen in tien jaar). Daarnaast bleek de mogelijkheid te bestaan dat de bank het hele hypotheekbedrag (26,2 miljoen) in één keer kon opeisen. Stadsdeelwethouder Germaine Princen (die in die tijd verantwoordelijk was voor dit onderwerp) leefde in de veronderstelling de deelraad volledig te hebben geïnformeerd. Dit bleek niet het geval te zijn. Daarvoor heeft zij haar excuses aangeboden aan de deelraad op 4 oktober 2010.

4) Welke politieke consequenties heeft dit voor het bestuur van stadsdeel Oost?

Tijdens de behandeling van het feitenrelaas over MuzyQ in deelraadvergadering van 4 oktober ontstond oneingheid tussen de coalitiepartijen over welke politieke consequenties dit zou moeten hebben. Daarop heeft de PvdA fractie besloten om allebei haar bestuurders terug te trekken. Voor de politieke toelichting van de verschillende fracties kijkt op:

PvdA
(http://www.pvdaamsterdam.nl/afdeling/oost)
GroenLinks
(http://amsterdamoost.groenlinks.nl/)
D66
(http://d66amsterdamoost.nl/)
VVD
(http://www.vvdamsterdam.nl/oost/)
SP
(http://amsterdam.sp.nl/kerngroepen/oost/)
Méérbelangen
(http://www.meerbelangen.nl/123/)

5) Wat gaat er nu gebeuren?

Op dit moment besturen de drie overgebleven wethouders van GroenLinks en D66 tijdelijk als minderheidsbestuur verder. Er vinden onderhandelingen plaats tussen de verschillende politieke partijen om weer tot een meerderheid te komen.

6) Gaat het stadsdeel failliet?

Nee, daar is geen sprake van. De stadsdeelraad heeft op 30 september ingestemd met het voorstel van het bestuur om het muziekmakerscentrum aan te kopen. De aankoopprijs bedraagt naar verwachting ruim 26 miljoen euro. Daarnaast is het stadsdeel ongeveer 5 miljoen euro kwijt aan afschrijvingen op het gebouw. Om het pand te kunnen kopen sluit het stadsdeel een lening af. De rente is nu gunstig. Op dit moment wordt een bedrijfsplan voor het gebouw opgesteld. Als de markt gunstiger is, verkoopt het stadsdeel het pand weer.

7) Waarom heeft het stadsdeel gekozen voor het aankopen van het pand?

De verwachting is dat aankoop van het pand de schade zoveel mogelijk beperkt. Er waren twee alternatieven: de garantstelling betalen of het pand meteen verkopen. Als de garantstelling betaald zou moeten worden dan zou dat het stadsdeel en de gemeente de komende twintig jaar 30 miljoen kunnen kosten (1,5 miljoen per jaar), met het risico dat het hele hypotheekbedrag in één keer door de bank gevorderd wordt. Bovendien heeft het stadsdeel dan geen enkele zeggenschap over het gebouw. Als het pand nu meteen verkocht zou worden, brengt het (op basis van de huidige kantorenmarkt) naar verwachting veel minder op dan die 26 miljoen. Dat zou betekenen dat het stadsdeel met een restschuld van ongeveer 18 miljoen blijft zitten. Daarmee zou het stadsdeel wel failliet kunnen gaan.

8) Wat is de verwachte financiële schade?

Dat is nu nog niet precies te zeggen. De schatting is tussen de 5 en 10 miljoen euro. Extra huurders brengen dit bedrag omlaag, omdat er dan inkomsten tegenover de hypotheeklasten staan. Het stadsdeel is op dit moment met veel partijen in gesprek om (een deel van) het pand te huren of aan te kopen. Het blijft een bijzonder gebouw met unieke functies. Pas als het pand weer verkocht kan worden, wordt bekend welke schade het stadsdeel precies heeft geleden.

9) Wat gebeurt er met MuzyQ en de huidige gebruikers?

Voorlopig blijven de oefenruimtes bestaan. Onderzocht wordt of de huidige ondernemers in afgeslankte vorm verder kunnen gaan. Muzikanten staan dus niet voor een dichte deur.

Is hier nu sprake van een werkelijke waarde van het gebouw van 26 miljoen euro? Of zijn in dit bedrag exploitatiekosten opgenomen?

Kortom, neemt het stadsdeel bij aankoop bij de bank de hypotheek over van SOS en hebben ze dan een gebouw, of nemen ze de hypotheek over en kopen ze dan een gebouw inclusief een aantal activiteiten?

Mij lijkt 26 miljoen euro zo’n absurd hoog bedrag voor een gebouw alleen. Maar als het inderdaad ook om exploitatiekosten zou gaan, wordt de oude verkapte subsidiëringsregeling bij aankoop in een nieuw jasje gewoon weer voortgezet en dat kunnen we ons niet veroorloven lijkt me in deze tijden van geldtekort.

Een lening is overigens natuurlijk op geen enkele manier een structurele oplossing; vraag dat maar eens na bij de cliënten van de schuldhulpverlening. En ik zou als burger hier bovendien simpelweg geen 300 euro per oostelijk hoofd aan willen bijdragen.

Dus kunnen we er niet op de een of andere manier met zijn allen onderuit? Nogmaals: dat gebouw is toch geen 26 miljoen waard?

Nog één vraag: aan wie denkt het Stadsdeel het pand te kunnen verkopen “als de markt gunstiger is”? Is dit oefenruimtegebouw ooit rendabel te krijgen als er nu al ruim onvoldoende huurders op komen dagen? Verwacht het stadsdeel binnenkort een explosie van creativiteit die leidt tot een run op het oefenruimtegebouw?

Zou het stadsdeel niet beter eerst een realistisch bedrijfsplan voor het gebouw op kunnen stellen in plaats al direct door middel van het aangaan van een grote lening tot aanschaf van het gebouw over te gaan? En zou uit dat bedrijfsplan niet kunnen komen dat een oefenruimtegebouw voor 26 miljoen een dergelijk megalomaan en niet doordacht plan is, dat in tweede instantie besloten moet worden dat hier zakelijk een enorme blunder is begaan?

Eerst luid en duidelijk:
Er is geen leaseovereenkomst. Er zit geen leaseovereenkomst in de stukken.
En dat is -naar alle waarschijnlijkheid-
omdat er geen leaseovereenkomst IS…

In de hypotheek staat luid en duidelijk (voor zover leesbaar):
Hierbij een financiering van 23 miljoen met een tweede hypotheek op MuziQ. Hiermee komen alle offertes voor een leaseoptie te vervallen.

Zie hier:

http://oost.notudoc.nl/cgi-bin/showdoc.cgi/ruid=3046429119/action=view/id=114234/type=pdf/10._Besluit_DB_garantieovereenkomst_flapDB-21-8-7___beslDB-21-8-7___Garantiestelling___BW-gar____FGH-bank.pdf

Ik ben nog steeds benieuwd op welke wijze de hoogte van de hypotheek bepaald is: uitsluitend op de waarde van het gebouw, of voornamelijk op de garantstelling van het stadsdeel. Ik bedoel: dekt deze lening uitsluitend het realiseren van het gebouw of ook het opstarten en het exploiteren?

Kan jij hier iets over zeggen, ZaZkia?

De hoogte van de hypotheek en de overeenkomst uberhaupt, is een zaak geweest tussen FGH en SOS, daar is het stadsdeel niet bij betrokken geweest.
??chter de overeenkomst zoals deze is gepubliceerd, zit de mailwisseling tussen ambtenaar/stadsdeel/sos. p.15 van dit pdf!
Die is heel leerzaam:

V,
Kun jij ons nog, zoals besproken met Sos, bevestigen dat de gemeente akkooord gaat met het vervallen van de borgstellingen?
N.

Beste N,
We gingen tot op heden niet uit van borgstellingen. Dat deze nu vervallen is daamee akkoord. De stukken gaan nu de ambtelijke molen in.

Cursivering mijnerzijds.
Een borgstelling is hetzelfde als een garantstelling.

Hoezo ging het stadsdeel tot op heden niet uit van borgstellingen?

In die hypotheekovereenkomst die ze daar krijgen van Sos, en die aan het DB-besluit tot het verlenen van een conceptgarantie voor een leaseovereenkomst vast hangt,  zit een gigantische borgstelling. Hoezo heeft niemand het met het stadsdeel over die reusachtige borgstelling gehad?

En over dat kostendekkend:
Je kan bij muzyQ een oefenruimte krijgen voor E 55,- voor 3 uur
Mijn vader vindt dat goedkoop. “Voor dat geld, kun je nog niet eens parkeren in die rotstad.”
Maar wat blijkt. Er zit een commerciele organisatie, ook in Oost, maar dan bij Betondorp: de Melodyline. Die níet een grote som geld heeft gekregen. En daar kan je een oefenruimte huren voor 3 uur voor maar 35 euro. En dan hebben we het over de luxe studio. Er zijn daar ook minder luxe studio’s, die nóg goedkoper zijn.
Kijk hier maar: http://www.melodyline.nl/verhuur.php

Ik wil natuurlijk geen reclame maken dus hier nog wat meer:

En op de Haarlemmerweg
http://www.jamstudios.nl/ 37 euro per uur voor bands tot 5 personen.
en bij het Haarlemmerplein:
http://www.rocksupplies.nl/ ook ca. 35 euro.

En wat meer in de buurt:
Voices Amsterdam
Molukkenstraat, 30-50 euro.

Ik vind dat als je heel eerlijk bent, zij ook dan 23 miljoen mogen krijgen!
Maar dat is natuurlijk een grapje. Dit is een fikse verstoring van de markt zo.

Wat zeg je nou Rogier, in reactie #2.
Huurt MuziQ het pand van Sos, terwijl het van de bank is en tweemaal met hypotheek is bezwaard?
Dit had ik zo nog niet begrepen. Ik dacht dat Sos de exploitatie deed en dat dit inhield dat Sos de oefenruimtes verhuurde. In dat geval weet ik helemáál niet voor welke activiteit Sos deze vorstelijke beloning in ontvangst mocht nemen.
Voor de overlegjes met de bank en het laten inscannen van papier door iemand met een spastische afwijking?

Ik weet alleen dat de eigenaar van het pand een lening kon afsluiten van 23,6 miljoen, maar weet niet of de hoogte van de lening uitsluitend gebaseerd was op de waarde van het pand, of ook op de garantstelling van het stadsdeel, zodat de lening hoger was dan de waarde van het pand.

Dus weet ik ook niet wat er gebeurt als het stadsdeel de lening overneemt: krijgen ze daarvoor uitsluitend een pand?

Ik vind het dus interessant om te weten waar het bedrag van 23,6 miljoen op was gebaseerd en vindt dat niet terug in de stukken. Zoals het uit de gelinkte informatie lijkt te zijn, is er alleen sprake van een lening, maar wordt niet duidelijk of de hoogte van de lening direct samenhangt met de waarde van het gebouw.

En waar is die 23,6 miljoen toch gebleven? zit die inmiddels in het pand? wat waren de bouwkosten van het pand? 23,6 miljoen of stukken minder? en wie beschikt over die informatie? heeft de bank 23,6 miljoen overgemaakt naar de rekening van SOS? en hebben zij de rekening van de aannemer betaald? en hoeveel was er toen nog over? is dat geld er nog? of hebben ze maar bijv. 15 miljoen aan aannemer betaald? en waar is dan de rest? nog bij de bank of op de rekening van SOS?

Of zit het helemaal anders in elkaar en zit ik er maar wat op los te fantaseren? Welke politicus kan me inlichten hoe dit alles nu werkelijk in elkaar zit?

Kan de SP ons niet inlichten?

Zoals ik het lees in de verklaring op de stadsdeelsite: als het stadsdeel het pand nu zou verkopen, zouden zij met een restschuld van ca. 18 miljoen blijven zitten. Ik neem dan aan dat het pand op het ogenblik 26-18 miljoen = 6 miljoen waard is.

Er is echter een garantstelling aangegaan voor 26 miljoen. Betekent dat nu werkelijk dat het stadsdeel 26 miljoen moet betalen voor iets dat momenteel 6 miljoen waard is? Het lijkt mij sterk.

Alles draait om de onderbouwing van die 26 miljoen destijds en de vraag waar dat geld zich op dit ogenblik bevindt.

Is die 26 miljoen een potentieel maximum aan een lening die niet volledig verstrekt is? Of is die 26 miljoen ook het bedrag dat daadwerkelijk verstrekt is en waar is dat geld gebleven?

Je zit nu echt op de crux van het probleem volgens mij.

Het stadsdeel weet niet wat het koopt. Want de bank heeft het gebouw gebouwd en nog nooit eerder verkocht. Het stadsdeel mag het als eerste kopen dus het is nog nooit op de markt geweest.
De 23.650.000 is het bedrag dat Sos heeft gekregen voor de tweede hypotheek op het gebouw en erfpacht. Misschien hadden zij dus al een eerste hypotheek, waar we niet van weten.
De garantstelling is niet voor die 23.650.000 maar voor méér dan die financiering. Ik vermoed dat deze minstens zo groot moet zijn als de kosten van de bouw en een beetje winst voor de bank. Want de bank wil niet, in het geval dat de garantie moet worden aangesproken, niet alleen die lening terug maar ook nog winst maken.
Er staat dan ook in de garantstelling:

Garant verbindt zich jegens de bank om op eerste schriftelijke verzoek van de bank [...]
aan de bank het door de bank op basis van deze garantie gevorderde bedrag.
Het maximale bedrag dat de bank uit hoofde van de garantie bij de garant kan vorderen, is gelijk aan de jaarlijks verschuldigde rente en aflossing die voortvloeien uit de geldleningsovereenkomst(en) met een maximum van 1.500.000 per jaar.
[...]
Indien op enig moment door de garant danwel de bank [...] wordt overgegaan tot uitoefening van haar hypotheekrecht, of de garant gebruik wens te maken van haar eerste recht van koop, heeft de bank tevens recht op uitbetaling door de garant van al hetgeen de bank van de debiteur uit hoofde van onderhavige geldlening te vorderen heeft.

De garantstelling duurt 20 jaar waarvan in elk geval 10 jaar door het stadsdeel moet worden betaald. Tenzij de bank eerder opzegt.
10 x 1,5 is 15 miljoen, maar als je de verplichtingen van de stad erbij telt zit je al op dertig miljoen. Maar dat is in elk geval nog niet die 3 miljoen erbij waar het stadsdeel het over heeft. Misschien zijn dát de kosten voor de bouw. Want de bank heeft én dat gebouw gebouwd én die knakker 23,65 miljoen geleend.

Het stadsdeel zegt:

De aankoopprijs bedraagt naar verwachting ruim 26 6 miljoen euro. Daarnaast is het stadsdeel ongeveer 5 miljoen euro kwijt aan afschrijvingen op het gebouw.

Het pand is van de bank. Die biedt het aan voor 26 miljoen. Dat scheelt Amsterdam dan 4 miljoen. Maar als je kijkt naar het stadsdeel dan is het er wel slechter vanaf. Want die zou bij de garantstelling 15 miljoen moeten betalen.

Als de bank het wil verkopen voor 26 miljoen - 23,65 miljoen lening aan zwart gat, dan zegt mijn zakeninstinct mij dat dit pand substantiëel minder dan 3 miljoen waard is.

Overigens is het maar de vraag of de bank dan ook de garantstelling beëindigt.
Als dat niet zo is, zit je met -ik denk nu wel in doemscenario’s- een gebouw dat niks waard is, een lening van 26 miljoen én een garantstelling van 1,5 miljoen per jaar.

Neemt niet weg dat naar mijn idee: het contract nietig zou kunnen zijn omdat het stadsdeel een heel ander verhaal is voorgehouden. De bank en het stadsdeel zouden beter samen kunnen optrekken om de schade op sos te verhalen.

Een politicus die je kan inlichten hoe dit in elkaar zit?! Je mag al blij zijn als ze de stukken lezen! Het enige wat ik nu heb gedaan, is lezen wat zij hadden moeten lezen voor de vergadering van 4 oktober. En denk je dat zij die vragen hebben gesteld die wij ons nu stellen?

VVD en SP hebben zich vooral druk gemaakt over de bewoordingen van de uitleg
achteraf, in de brief van 27 augustus. Was het nu een klaas vaak brief, kon je hem intrekken en of de houding van het bestuur niet reactief was en wie er nou verantwoordelijkheid moest nemen. BLA BLA. En ik heb daar zeker twee uur maar volgens mij zelfs drie naar een schorsing zitten kijken. Iemand vroeg nog wie zijn handtekening nou onder de brief had staan, dat zou volgens van Spijk alleen de stadsdeelsecretaris zijn. Helder vond dat verwerpelijk. Als ze de stukken haddengelezen hadden ze gezien dat Verbeet zijn krabbel eronder stond. Niet om iemand af te vallen maar gewoon het gaat helemaal niet om de aard van de zaak maar om standpunten voor de tribune, die wel een beetje logisch overkomen voor je partijkleur, gelet op de tekst die je niet hebt kunnen lezen omdat je zo druk bezig was met werk of hond uitlaten of foldertjes of zo.

Ab uno disce omnes.

Rogier, je zegt hier:

Ik weet alleen dat de eigenaar van het pand een lening kon afsluiten van 23,6 miljoen, maar weet niet of de hoogte van de lening uitsluitend gebaseerd was op de waarde van het pand, of ook op de garantstelling van het stadsdeel, zodat de lening hoger was dan de waarde van het pand.

maar dat is juridisch gezien, niet het geval. Het pand was van de bank.
Het stadsdeel heeft besloten 30 september om het gebouw te kopen. De kostprijs van het gebouw voor het stadsdeel (dus de vraagprijs van de bank) bedroeg € 26,2 miljoen. De hypotheek verstrekt aan Sos, die de bank nog niet terugheeft, was 23,65 miljoen. De bank houdt hier dus: 26,2 miljoen -23,65 miljoen aan over. Dat is 2,55 miljoen. Van dat bedrag moet de bank de kosten betalen van
-het gebouw,
- interne uren.
-interne vaste lasten
-(waarschijnlijk) winst.

Het stadsdeel betaalt wel 26 miljoen. Maar dat wil helemaal niet zeggen dat het gebouw dat wáárd is. We kunnen alleen maar hopen dat het stadsdeel er zeker 24 miljoen aan gaat verdienen. Ik zou zeggen dat als je de zalen voor die 55 euro verhuurt x 70 zalen, bij een volle bezetting van 12 uur per dag: Uit je opbrengst haal je maximaal 15.400 opbrengst per dag. 26,6 miljoen gedeeld door 15.400 is op mijn bierviltje meer dan 5 jaar. Het gebouw heb je dan al betaald maar je hebt nog personeelskosten ed… En die optimale bezetting moet je sowieso niet van uitgaan.

Die 26,2 miljoen is het volledig hypotheekbedrag, staat in de verklaring van het stadsdeel artikel 3. Er zijn dus twee hypotheken, eentje van 23,65 miljoen en eentje van 2,55 miljoen.

Mijn vraag blijft of de hoogte van die opgetelde hypotheken niet veel hoger was dan de waarde van het pand. Dit omdat het stadsdeel garant stond en SOS behoefte aan wat armruimte had.

Wanneer dat het geval zou zijn - dus dat de hoogte van de opgetelde hypotheken destijds al hoger zou zijn geweest dan de waarde van het pand - moet het stadsdeel het pand natuurlijk nu niet gaan aanschaffen voor 23,65 miljoen, maar hooguit voor de marktwaarde. Die marktwaarde zou je kunnen afleiden uit artikel 7 van de verklaring van het stadsdeel en zou dan 8 miljoen bedragen.

De vraag wordt nu, of het stadsdeel verplicht is het gebouw over te nemen voor 26,2 miljoen en of dit af te leiden valt uit de garantstelling. Waarschijnlijk wel, anders zouden ze het wel tegen marktwaarde aanschaffen.

Iets heel anders is de vraag of die 26,2 miljoen ook daadwerkelijk uitgekeerd is door de bank, aan wie en wat er met dat geld gebeurd is. Het gaat natuurlijk niet aan dat SOS een lening van de bank krijgt die als hypotheek wordt voorgesteld en die hoger zou zijn dan de hoogte van het pand; dat SOS vervolgens met het surplus onduidelijke dingen gaat doen en dat het stadsdeel uiteindelijk de volle mep moet betalen.

Ik zou graag willen weten hoeveel er nu eigenlijk aan de bouw van het pand is opgegaan. Wanneer het gebouw bijvoorbeeld slechts 10 miljoen bouwkosten kende, maar het gerealiseerd gebouw door de bank op 26 miljoen is getaxeerd en inmiddels in de markt 8 miljoen doet, lijkt het me sterk dat dat waardeverschil zo snel in de afgelopen jaren is opgetreden. Eerder lijkt me dan die 26 miljoen veel te hoog.

Kortom, stadsdeel, onderhandel die waarde van het pand maar eens terug naar marktwaarde! of eventueel marktwaarde enkele jaren geleden.

Het is natuurlijk ook nog mogelijk dat de bouwkosten 26,2 miljoen waren en de marktwaarde nu slechts 8 miljoen: dan heb je pas echt geld weggegooid aan een kansloos project.

Als 3 uur een ruimte 55 euro kost, en je moet bijvoorbeeld 1,5 miljoen per jaar afbetalen, moet je per jaar minimaal voor 82.000 uur aan ruimtes verhuren voordat je die kosten opbrengt. Dat is 224 uur per dag. Dan moet je 28 ruimtes 8 uur per dag bezet hebben. Je hebt dan nog niet je loonkosten en andere kosten, zoals elektra, verwarming. Laat dat nog 1 miljoen zijn; dan moet je als je geen winst wilt maken zeg 40 ruimtes 8 uur per dag bezet houden, iedere dag het hele jaar door.

Mijn zakelijk gevoel zegt dat dit niet gaat lukken. Als je bijvoorbeeld gemiddeld 1x per week 3 uur oefent, zou je meer dan 500 klanten moeten hebben. Lijkt mij heel erg veel voor een duurdere verhuurder van oefenruimtes. Wil je dit echt van de grond krijgen, zullen er nog vele miljoenen aan marketing tegenaan moeten, en dan blijft het nog ongewis. Ik hoop niet dat ons belastinggeld daar de komende jaren ook nog eens aan besteed wordt.

Ik lees trouwens dat er in 2007 in Amsterdam ca. 70 oefenruimtes waren.

Ik zie het niet precies. Waar haal jij vandaan dat die 26,2 een hypotheek betreft?
Op zich is het wel logisch dat het stadsdeel ook de eerste hypotheek op het pand overneemt. Maar het zal wel heel erg goed meoten uitvragen bij de bank welke verplichtingen het mbt de muzyq is aangegaan. Hypotheken e.d. volgen de zaak. Dus alles wat er aan schuld opzit gaat dan mee met het wisselen van eigenaarschap. D.i. ook de vorderingen buiten de uitvoeringsovereenkomst om. (die vermoedde eerste hypotheek)
Ik denk dat als er een hypotheek is uitgegeven van 3 miljoen en daarna een hypotheek van bijna 24 miljoen en de bank daarnaast de bouwkosten heeft gedragen, dat gebouw echt niks waard is.

Het gaat inderdaad om een ‘‘financiering’’ van 23.650.000 met als zekerheid tweede hypotheek op het recht van erfpacht met het daarop gestichte muziekmakerscentrum, gelegen aan de Polderweg/Beijersweg (terrein voormalig Oostergasfabriek) te Amsterdam. Daar staat inderdaad formeel niets over de waarde van het gebouw. Misschien zit de grap hem erin dat de hypotheek niet alleen genomen wordt op het “muziekmakerscentrum’’ (=gebouw) maar tevens op het ‘‘recht van erfpacht’’ (=garantstelling door stadsdeel/gemeente).

Vraag blijft dan wel waar de bewering van het stadsdeel vandaan komt (zie hierboven) dat de bank het recht bleek te hebben het hele hypotheekbedrag van 26,2 miljoen in een keer op te eisen (zie punt 3 van verklaring stadsdeel).

Wat je je dan afvraagt is of die gehele 26,2 miljoen van de rekening van de bank naar de rekening van SOS is overgeheveld en waar dat dan aan is opgegaan, behalve aan de stichtingskosten van het gebouw. En wie daarop gelet heeft. Als slechts een deel aan de kosten van het gebouw is opgegaan, is er een ander deel over, of al ergens anders aan besteed.

Als de bank het recht heeft 26,2 miljoen in een keer op te eisen, neem ik aan dat dat volle bedrag destijds van de rekening van de bank is verdwenen. Is dat dan al helemaal op? En hoe dan?

Of heeft het stadsdeel gewoon de volledige portemonnee uit handen gegeven voor 26,2 miljoen zonder enig toezicht, en is het geld inderdaad al op, met of zonder gedocumenteerde boekhouding van SOS?

Is dit niet een typisch geval trouwens van staatssteun?

Ik kan me ook voorstellen dat de eerste hypotheek betrekking had op het (bouwen van) het gebouw, en de tweede eigenlijk een verkapte subsidiëringsvorm: er werd een tweede hypotheek met de bank afgesloten waaruit exploitatie- en opstartkosten werden betaald, met stadsdeel als garantsteller

Hoi Rogier, ben vergeten erbij te zeggen: dat is héél goed mogelijk!
Er is al besloten tot aanschaf van het pand.
Maar als ik het stadsdeel was, zou ik daar in elk geval mee wachten tot bekend is wat voor hypotheken er nog meer op dit pand zijn afgesloten. De hypotheek waar het stadsdeel een garantstelling voor heeftgegeven, was al de 2e hypotheek.
Daarom heb ik bij het kadaster de hypotheekgegevens opgevraagd. Zij hebben het gebouw echter nog niet geregistreerd gestaan en daarom duurt het langer.

En we hebben nog een relevant nieuwtje. Ergens moet het pand getaxeerd zijn op
14 miljoen.

Dat moet ook in de stukken terug te vinden zijn. Het stadsdeel moet dat sowieso weten in verband met de onroerende zaakbelasting die betaald moet worden door de eigenaar (bank).
Als dat zo is, gaat het stadsdeel flink het schip in, door het te kopen voor 26 miljoen. Maar het gaat ook nog eens extra het schip in, doordat het stadsdeel nu van het pand af wil voor 10 miljoen.

En nog iets opvallends. De link naar dat belangrijke document met het DB besluit voor de “leaseovereenkomst” en daaronder de garantie en daaronder weer de hypotheek, dat is dus weggehaald.

Ik zie al waarom het is weggehaald: 
ongetwijfeld heeft dat te maken met de namen die er genoemd werden.

De conversatie tussende bank en de ambtenaar, waarbij de ambtenaar zegt:
“volgens ons is er geen sprake van borgstellingen. Het stuk gaat nu de bestuurlijke molen in”, is nu weggehaald.

Ik heb het geciteerd in reactie 9, met afkortingen.

Dat het is weggehaald dat is dus het stukje waaruit je volgens mij kan opmaken dat het stadsdeel belazerd is.
Het stadsdeel wist helemaal niet dat er sprake was van een borgstelling.

Door wie is het stadsdeel dan belazerd, ja dat is de vraag… Robin Lemmers? de Centrale Stad? het Projectbureau Polderweg?

Ik zou zeggen follow the money en misschien zit er dan ook nog wel een aardig stukje ambtelijke omkoping langs de centrale stad bij.

Er zijn ook documenten bijgekomen op het lijstje.
En asjeblieft. Ik klik op refresh en de pagina laadt niet en het zijn er nu weer 16. volgens mij word ik gek. In elk geval @mysterieuze ambtenaar, ik heb nu 24 dingen, ik ga ze hier maar eens opzetten.

En nog even een puntje:
zonder kadastraal nummer kan het kadaster mij niks zeggen over dat gebouw. En de gemeente moet dat kadastraal nummer hebben. Ik ga morgen weleens bellen met het stadsdeel voor dat nummer.
Maar zonder dat bekend is of er nou een of twee of tien hypotheken zijn op muzyq, moet het stadsdeel dat gebouw niet kopen. Of moet niet kopen. Laat dat duidelijk zijn. Weten wij veel wat er nog meer voor ellende op dat gebouw zit.

IN je reactie 23 zeg je trouwens dat erfpacht = garantstelling en dat is zeker niet zo.

Eigenlijk kun je dat erfpacht in dit verhaal beter vergeten.
Het recht van erfpacht ligt bij de gemeente Amsterdam. Die is gerechtigd om mee te delen in de waardeschommelingen van de grond. Zodat als de grondprijs stijgt, amsterdam geld op kan halen via het erfpachtcanon.

Hoe het zit is dat de hypotheek niet alleen geldt op het gebouw, maar ook op het recht van Amsterdam om over de grond erfpacht te hevelen, ik neem aan dat dat inhoudt dat geen erfpacht hoeft te worden betaald. Als het pand ooit overgaat in de handen van de gemeente, dan hoeft die erfpacht sowieso niet te worden betaald.

Uit de tweede hypotheek (die dus aan de garantstelling ten grondslag ligt) heb ik bij nader inzien opgemaakt dat de tweede hypotheek gebruikt is om de eerste hypotheek mee te financieren.
We vroegen ons hierboven nog af hoe het stadsdeel bij die schadeberekening kwam, een van de dingen die we vergeten waren mee te wegen is dat de garantie al twee jaar wordt aangesproken.
Het gaat zo:
FGH bank klopt aan bij SOS voor de aflossing van de hele dure hypotheek (23 mln) . in 2008 en 2009 wil de bank alleen nog maar rente zien: 1,4 miljoen. SOS gaat het geld halen bij huurder Muzyq. Muzyq betaalt niet. SOS betaalt niet. FGH Bank gaat naar het stadsdeel en zegt dat het geld uitblijft en dat het stadsdeel het dan moet betalen (want die stond garant).
Dat is dus wat in 2008 en 2009 is gebeurd en de Raad is daar gewoon mee akkoord gegaan, omdat die nog dachten dat hier sprake was van een leaseovereenkomst en het blijkbaar heel normaal vinden dat je elk jaar een miljoentje kwijt raakt.
Want zoals ik al zei, raadsleden lezen niet. Daar houden ze niet zo van. Als dit niet boven water was gekomen -dankzij het DB van Elatik!- dan was dit gewoon dertig jaar zo doorgegaan.
Ik denk dat er bestuurlijke en ambtelijke moed voor nodig is om al die stukken zo hup online te zetten en dat de goede mensen die zoiets doen, naar alle waarschijnlijkheid nog weggestuurd zijn ook.

Maar goed. Er is me nog iets opgevallen:
De garantie spreekt steeds van “geldleningsovereenkomst”. Dat is zo geniepig. Want geldleningsovereenkomst kan slaan op leaseovereenkomst, dat is in wezen een geldlening, maar het kan ook slaan op hypotheek.

Balletje balletje, er worden (voor de vorm) nog wat offertes voor een leaseovereenkomst gemaakt. Die zitten in het dossier van het stadsdeel, het stadsdeel weet zelf ook niet hoe die in het dossier zijn gekomen, want zonder stempel… Er lijkt niks aan de hand… en dan huup huup barba truuk. Op vrijdagmiddag wordt een onleesbaar contract doorgestuurd, op dinsdag wordt het getekend en na jaren bedenkt het stadsdeel dat het toch wel erg veel betaalt…

In feite, als het stadsdeel niet zijn handtekening op het contract met de hypotheek van 23 miloen had gezet, was er niks aan de hand geweest.
En omdat het contract ook nog eens onleesbaar gescand was…
En uit de mailwisseling blijkt dat het stadsdeel van geen borgstelling weet…
En dat niemand het erbij heeft gezegd dat het contract op het laatste moment heel anders is geworden dan de afgelopen 2 jaar is voorgenomen….
dan kan je toch tot geen andere conclusie komen dan dat dit wel héél héél toevallig héél erg fout is gegaan.

Tja, wanneer het stadsdeel domme fouten maakt valt de bank en SOS niets te verwijten, en moet de belastingbetaler gewoon 26 miljoen opbrengen. Dat is toch wel het korte verhaal. De betrokken politici weigeren consequentie te trekken en dat kan wegens meerderheid. En wij burgers gaan de volgende keer weer even gemakkelijk op diezelfde partijen stemmen, want we stemmen hier in de buurt alsof het om merken tandpasta gaat en niemand interesseert zich verder voor lokale politiek behalve een paar oude zeurpieten op o.a. dit weblog.

Dus over tot de orde van de dag.

Dat is niet zo. Als ik stom ben dan heb ik niet meer of minder recht om te worden opgelicht.
Naar Nederlands recht is het contract gewoon nietig als dit niet de wil is van de partijen en de wederpartij er geen vertrouwen in mocht schenken dat dit echt zo was dat het stadsdeel garant wilde staan voor 23 miljoen. 
De e-mailwisseling is daarin erg veelzeggend en omdat het ook gaat om een garantie en de kennis van professionele partijen, is het arrest Binck is in dit verband erg interessant.

Maar ik heb toch dat contract ondertekend en alles samen met alle mogelijke instanties bekeken. Van mij als overheid mag toch onderhand wel verwacht worden dat ik dat doe en de risico’s onderzoek. Het is toch niet de verantwoordelijkheid van de bank om na te gaan of ik mijn risico’s goed inschat en of ik verder goed toezicht op het proces houd?

Als het dan na 5 jaar mis blijkt te gaan en ik heb daar zelf verder geen enkel toezicht op gehouden, terwijl het geld verdwenen is, dan hoeft de bank daar in mijn ogen niet voor op te draaien. Het is de bank niet verwijtbaar dat ik een slechte bedrijfsvoering heb en dat ik niet de noodzakelijke checks heb gedaan die bij een garantstelling horen.

Halverwege de onderhandelingen wordt er in de allerlaatste fase op een zomernamiddag als er niemand meer aanwezig is in de gemeente, een bijna onleesbaar stuk gescand dat ineens heel anders is dan oorspronkelijk bedoeld.
Ja in Amerika word je daaraan gehouden. “Dan had je maar het contract moeten lezen”. Dat is diezelfde huiliehuilie-moraal. Niet klagen maar dragen. Niks dragen. Ik ben een boze burger die graag mijn geld terug wil van die kerel. Ik kan er niks aan doen dat mijn stadsdeel niet oplet!!!

Een contract komt tot stand door de WIL van partijen: BW 3:33
Als een van de partijen dan een wilsgebrek vertoont, dan is het de vraag of een ander gerechtvaardigd mocht VERTROUWEN BW 3:35 dat de partij dit contract niet wilde.
Als jij de afgelopen 2,5 jaar in alle openbare stukken hebt gezegd, dat je een lease-overeenkomst wil en daar wel een garantie voor wil aangaan. Mocht de bank er dan op vertrouwen dat je het ook wel wil om een hele dure garantie voor een hypotheek aan te gaan?
Nee!

Het gaat dus niet om de tekst zelf. Het is niet zo dat alleen de tekst doorslaggevend is. Dat is alleen in Anglo-Amerikaans contractenrecht. Wij hier hebben daar veel beter over nagedacht. Dat is al zo sinds Napoleon.

Maar daar kan ik toch zeker niet 5 jaar na dato op terugkomen, als alles inmiddels is misgegaan? Dat had ik dan toch eerder moeten doen?

Er zal best een termijn zijn waar je in redelijkheid op die beslissing kunt terugkomen, maar ik geloof niet dat dat is na 5 jaar, als je al het geld al opgemaakt hebt.

Wanneer heeft het stadsdeel ontdekt dat er sprake was van een hypotheek in plaats van een leaseovereenkomst? Daar hangt eea vanaf voro de verjaringstermijn. Als er sprake is van opzet, is die hele termijn sowieso anders… Maar daar zou ik mijn hoofd niet van tevoren over breken. Belangrijker is gewoon dat dat geld terugkomt, een garantie is nog niet hetzelfde als een blanco cheque.

Het stadsdeel gaf in 2005 in ieder geval een continuiteitsgarantie af voor een periode van de eerste 10 jaar voor een bedrag van ca. 1 miljoen per jaar. Dat is dus garant staan voor 10 miljoen.

In 2007 besluit de centrale stad voor een tweede periode van 10 jaar garant te staan voor ca. 1,5 miljoen per jaar. Dat is garant staan voor 15 miljoen.

Dan sta je toch gewoon altijd voor 25 miljoen krediet en daar kom je dan verder toch ook niet meer onderuit? Of dit nu een leaseovereenkomst is of een hypotheek.

Wat is een continuiteitsgarantie? Niks! Van alles. Dat is helemaal geen juridisch vastgelegde term. 
Ik wil niet weer aankomen met die dialoog tussen de ambtenaar en de bank “volgens ons is er geen sprake van borgstellingen”, maar dat het stadsdeel iets heel anders bedacht had bij continuiteitsgarantie lijkt me daarbij evident.
Sowieso zou het t stadsdeel in het ergste geval alleen eenmalig 9 miljoen kosten. Dat is de Raad gezegd door een ambtenaar. Als die ambtenaar niet liegt, dan zou je kunnen denken dat het stadsdeel een hele mooie worst is voorgehouden.