Geen overeenstemming tussen Stadsdeel Oost en MuzyQ over aankoop pand

Het stadsdeel zet een juridische procedure in gang om het recht van eerste koop te kunnen uitoefenen op het pand van MuzyQ. Op 7 oktober heeft de advocaat van Stichting Orfeos Studios (SOS) per brief laten weten dat SOS, de huidige eigenaar van het gebouw, het marktconforme bod van 13,5 miljoen euro niet accepteert. Verantwoordelijk stadsdeelwethouder Lieke Thesingh: ‘Dit is spijtig voor alle partijen, maar ik zie geen andere uitweg.’

Wethouder Lieke Thesingh is teleurgesteld dat de huidige eigenaar het bod niet accepteert: ‘Een rechtszaak is voor alle betrokken partijen heel vervelend. Het houdt de onzekerheid over de toekomst van het pand in stand. Ik zie nu echter geen andere oplossing meer. We zijn al maanden met elkaar in gesprek.’

Het stadsdeel gaat nu de juridische procedure starten. Dit betekent allereerst een gang naar de voorzieningenrechter. Deze procedure neemt naar verwachting enkele weken in beslag. In de tussentijd blijft de deur naar een onderhandse aankoop open staan. Lieke Thesingh: ‘Mocht de eigenaar van het pand nog tot inkeer komen, dan breek ik de gang naar de rechter graag weer af.’
bron: persbericht Stadsdeel Oost

Ik ben benieuwd naar de uitslag van de rechtzaak. Het lijkt mij dat het Stadsdeel niet zomaar onder haar aanbod van garantstelling uit kan om vervolgens zelf de zaak te gaan drijven. Wat een lastige materie!

Ik neem aan dat de rechtzaak zal gaan over de voorwaarden die bij de garantstelling zijn gesteld. Het lijkt me, dat wanneer MuZyQ niet aan die voorwaarden voldoet, er redenen zijn de garantstelling te beeindigen. Wanneer de garantstelling wordt beeindigd is MuZuQ direct failliet en vervalt m.i. het pand aan de bank. Het lijkt mij dat de bank het pand dan mag verkopen aan een ieder, bijvoorbeeld de meest biedende.

Wat betreft de voorwaarden: ik ken ze niet, maar ik kan me voorstellen dat beeindiging van de garantstelling in de sfeer moeten liggen van het niet nakomen van afgesproken verplichtingen door MuZyQ. Mogelijk is een van die verplichtingen dat op een bepaald moment in de tijd MuZyQ zelfstandig moet kunnen draaien. MuZyQ kan daar dan weer tegen in brengen dat de omstandigheden anders zijn dan bij garantstelling werd afgesproken: de bouwplannen zijn uitgesteld en alles rond het gebouw ligt nog steeds grotendeels braak.

Nogmaals, ik ken de voorwaarden niet, maar m.i. heeft MuZyQ wel een verhaal voor de rechter. Wanneer het stadsdeel niet kan aantonen dat MuZyQ verwijtbaar gefaald heeft, wordt het een lastig verhaal. Het stadsdeel kan dan moeilijk beweren dat zij zelf een betere partij zijn om e.e.a. te exploiteren.

ik denk dat het stadsdeel ervanuit gaat dat het contract sowieso nietig is door de manier waarop het tot stand is gekomen. Dat zou jammer zijn voor de bank. De bank speelt hier ook wel een vreemde rol in de totstandkoming van het contract. De bank is zomaar in zee gesprongen met muzyq, met als enige zekerheid een garantstelling van het stadsdeel. Het lijkt me dat je dan echt heel goed nabelt met het stadsdeel om te vragen of ze weten waar ze mee bezig zijn, niet dat ze volstaan met een summier mailtje dat tamelijk cryptisch is geschreven. De bank heeft expres gedaan alsof zijn neus bloedt, lijkt het mij. Ik heb de bank destijds wel om een reactie gevraagd maar die beroept zich op bankgeheim. Dat zou ik dan ook maar doen. 

Ik kan me ook niet voorstellen dat de rechtszaak zou gaan om iets anders dan de garantstelling. Maar het is niet helemaal onmogelijk. Er schijnen huurovereenkomsten te zijn met het stadsdeel tussen SOS en/of Muzyq, we weten niet wat er in die huurovereenkomsten staat. Misschien kun je de huurovereenkomst die er schijnt te zijn nog ontbinden maar dat lijkt me een heilloze weg omdat met een beëindiging van het huurcontract in verband met een groteske niet-nakoming van de verplichtingen, niemand schadeloos stelt.

De constructie van een garantstelling staat volgens mij niet ter discussie. Tenminste, het is mijns inziens niet aan de bank om de motivaties van het stadsdeel aan de orde te stellen.

Het is voor een bank niet mogelijk en zeker niet wenselijk om iedere keer dat iemand geld wil lenen, de validiteit van de achterliggende wensen en verlangens te toetsen. Een bank is een commerciële instelling en wil gewoon geld wegzetten tegen rente. Als ik geld leen voor een nieuwe ijskast, gaat de bank zich echt niet bezig houden met de vraag of ik die wel nodig heb. Ze kijken wel heel goed of ik het geleende geld inclusief rente terug kan betalen. Als dat in orde is, krijg ik mijn lening, waaraan ik het geld ook maar uitgeef.

Wat betreft de constructie: wat ik me afvraag is of het stadsdeel wel voldoende heeft beseft dat ze toezicht diende te houden op de activiteiten van MuZyQ? Maar mogelijk heeft dit toezicht ook inderdaad plaatsgevonden. Mogelijk is ook dat MuZyQ het helemaal niet zo gek gedaan heeft, maar dat door de achterblijvende ontwikkeling van Oostpoort de aanloopperiode iets langer duurt.

In feite zou MuZyQ in dat geval een volstrekt redelijk verhaal hebben, en zijn dan de woeste plannen van het stadsdeel om zelf tot exploitatie over te gaan, volstrekt misplaatst. In dat scenario zou het stadsdeel zich dan als een onbetrouwbare partner zien in een nieuwe poging haar politieke imago te redden, nu ten koste van MuZyQ.

Ik ben benieuwd wat de rechter hiervan bakt!

De rechter lijkt ook te vinden dat MuZyQ weinig te verwijten valt, door de vertraging in de ontwikkelingen van Oostpoort. Daarnaast bleek nog eens dat het stadsdeel vergeten was de erfpacht voor MuZyQ naar omlaag bij te stellen, zodat ze 77x zoveel moeten betalen als het bedrijfsleven. Daarnaast weigert het stadsdeel iedere vorm van bemiddeling met MuZyQ en blijft vast van plan om eigenhandig het muziekcentrum te gaan exploiteren. The soap continues!

Zie hieronder het bericht hierover op AT5 vandaag:

Stadsdeel weigert mediation in zaak MuzyQ

Stadsdeel Oost weigert iedere vorm van minnelijke schikking in het geschil rond het muziekmakerscentrum MuzyQ, ook al lijkt het een rechtszaak niet te kunnen winnen.

Verder betaalt MuzyQ een erfpacht die bijna 77 keer zo hoog is als de erfpacht van OCP, de ontwikkelaar van de omgeving van het muziekmakerscentrum, bekend als project Oostpoort.

Dat bleek woensdag tijdens het kort geding van het stadsdeel tegen Orfeos, de exploitant van MuzyQ. In dat geding eist het stadsdeel dat Orfeos meewerkt aan de teruglevering van het erfpachtrecht voor 13,5 miljoen euro. Door eigenaar van het pand te worden wil het stadsdeel meer greep krijgen op de verliesgevende exploitatie. Orfeos eist op zijn beurt 3,6 miljoen euro schade als het stadsdeel zich het pand toeëigent. Rechter R.H.C. Jongeneel liet duidelijk doorschemeren dat hij de eis van het stadsdeel niet zal toewijzen. ‘Ik zie op dit moment niet de toegevoegde waarde van de verkoop van het pand. Ik hoor niet dat de huidige exploitant het zo slecht doet.’

Sinds de opening van MuzyQ twee jaar geleden heeft Orfeos de rente en aflossing op zijn hypotheek van FGH Bank niet kunnen betalen omdat de verhuur van studio’s en de exploitatie van de horeca in het pand zwaar achterbleven bij de verwachtingen. Het stadsdeel staat garant voor de hypotheek en heeft vanaf oktober 2010 ruim een half miljoen euro aan rente betaald aan FGH Bank. Daarnaast is er een achterstand van een half miljoen in de aflossingen.

Volgens Orfeos is de wanbetaling niet alleen zijn schuld. MuzyQ is een van de weinige voltooide onderdelen van Oostpoort, dat door de kredietcrisis grote vertraging heeft opgelopen. Na twee jaar is de omgeving nog steeds één grote bouwput, wat de exploitatie van het muziekmakerscentrum ernstig bemoeilijkt. Bovendien is ook de bouw van MuzyQ zelf vertraagd door toedoen van het stadsdeel, en daardoor duurder geworden dan begroot.

Tenslotte betaalt Orfeos een veel hogere erfpacht dan OCP, de ontwikkelaar van de winkels, woningen en kantoren rondom het muziekmakerscentrum. Orfeos kocht de erfpacht voor 3.063 m2 af voor 2,8 miljoen euro. Het stadsdeel hield daarbij geen rekening met de culturele bestemming van het pand; het was ‘gelijke monniken, gelijke kappen’ voor alle bouwers in Oostpoort. Pas later bleek dat OCP de erfpacht op bijna 16.000 m2 afkocht voor ruim 192.000 euro. Dat is 12,14 euro per m2 tegen 933,80 euro per m2 voor Orfeos – bijna 77 keer zoveel. Volgens het stadsdeel is dit enorme verschil te verklaren doordat de partners in OCP eigen grond in Oostpoort hebben ingebracht.

Toch verloopt de exploitatie de laatste maanden al zoveel beter dat Orfeos nog dit jaar een eerste bedrag van vijftigduizend euro zal overmaken aan de FGH Bank. Dat is nog niet de volledige rente en aflossing voor 2011, maar laat wel zien dat Orfeos ‘haar plichten zeer serieus neemt’, zoals advocaat Eduard de Geer woensdag betoogde. Toeëigening van het pand zal het stadsdeel veel meer geld kosten dan Orfeos nog een paar jaar extra tijd gunnen om zich te bewijzen.

Rechter Jongeneel constateerde dat beide partijen schuld hebben aan de financiële tegenslagen rond het centrum. ‘U bent jarenlang gezamenlijk opgetrokken vanuit een gezamenlijk belang: dat er een muziekmakerscentrum moest komen. En allebei hebt u de toekomst teveel door een roze bril bezien.’ Jongeneel stuurde het stadsdeel en Orfeos twintig minuten de gang op om na te denken over een voorstel van hem: probeer er eerst nog een keer samen uit te komen via een goed gesprek, en als dat niet lukt, stel dan een mediator aan, een neutrale bemiddelaar.

De rechter suggereerde alvast een paar uitgangspunten voor die bemiddeling. ‘Een tijdshorizon waarbinnen de exploitatie alsnog op orde moet zijn. Onder die opschortende voorwaarde zou Orfeos alvast akkoord kunnen gaan met de overdracht van het pand aan het stadsdeel. En gedurende die periode zou de gemeente nog wat extra geld kunnen lenen om via reclame de naamsbekendheid van MuzyQ te vergroten.’

Na de denkpauze wees het stadsdeel zowel het gesprek als de mediation af. ‘Dit heeft met vertrouwen te maken,’ zei Lieke Thesing, de verantwoordelijke wethouder. ‘Zolang Orfeos niet met geld over de brug komt, heb ik dat vertrouwen niet. Het gaat om publiek geld en daar moet ik zorgvuldig mee omgaan. Bovendien heeft ook de stadsdeelraad geen vertrouwen meer in Orfeos. Dat is voor mij een politieke realiteit.’

De rechter doet op 21 december uitspraak.